23.032016
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Gesetz zur Förderung des Mietwohnungsneubaus – Der Gesetzesentwurf liegt vor, wir werfen einen kurzen Blick darauf.

Wenn es gut aus der Küche riecht, regt sich der Magen, Appetit (der vorher gar nicht da war) ist plötzlich spürbar und man geht mal „spickeln“ was da Gutes vor sich hin köchelt.

Zwar habe ich nichts auf dem Herd, aber es tut sich dafür was in der bundesdeutschen Subventionsküche.
Stellvertretend für Sie schleiche ich mich in diesem Artikel in diese sehr spezielle Küche und sehe mir den Entwurf des Gesetzes zur Förderung des Mietwohnungsneubaus einmal für Sie an.  

Was sich da am 05.02.2016 in der Bundestagsdrucksache 67/16 findet, nennt sich genau:

„Entwurf eines Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“


1. Worum geht es im Kern

Es ist nicht allzu schwer zu erraten.
Nach ohnehin jahrelanger verfehlter Wohnungsbaupolitik bringt der Flüchtlingsstrom endgültig die angespannte Wohnungslage zum Bersten. Neue Wohnungen müssen gebaut werden, massenhaft und schnell. Und sie müssen bezahlbar sein für die fraglichen Zielgruppen.

Unsere Regierung stellt sich das so vor, dass die Bürger diese Wohnungen bauen und bezahlen.
Aber warum sollten die Bürger das tun?
Die steuerlichen Anreize sind bislang schwach. Gerade einmal 2 % jährliche Abschreibung werden gewährt, und das auch nur auf den Gebäudeanteil.
Und Vermietung im Niedrig-Preis-Segment ist nicht sonderlich renditestark, dafür aber risikobehaftet.

Daher müssen nun neue Anreize her. Durch eine neue Sonderabschreibung soll es möglich werden, innerhalb der ersten 3 Jahre nach Anschaffung oder Bezugsfertigkeit bis zu 35 % Abschreibung auf das Gebäude geltend zu machen.

2. Die geplante Sonderabschreibung

In das Einkommensteuergesetz soll ein neuer § 7b aufgenommen werden. Dieser soll für begünstigte (!!!) Investitionen folgende Abschreibungen gewähren:

  • Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und im Folgejahr bis zu jeweils 10 % und
  • Im nachfolgenden dritten Jahr nochmals bis zu 9 %
  • Daneben kann auch noch die normale Standard-AfA des § 7 Abs. 4 EStG (2 % pro Jahr) beansprucht werden.

Das macht insgesamt bis zu 35 % Abschreibung auf den Gebäudeanteil innerhalb von 3 Jahren.

Nicht schlecht.
Aber wo bleibt der Haken?

3. Die Bedingungen für die Förderung

Nur bestimmte Investitionen sollen begünstigt werden. Im Mittelpunkt steht der Gedanke, bezahlbaren Wohnraum in engen Märkten zu schaffen. Und diese Förderung soll eine zeitliche Befristung haben.

Welche Wohnungen werden gefördert?

Nur neu erbaute Immobilien zu Vermietungszwecken. Die Gebäude müssen auch mindestens 10 Jahre lang vermietet werden. Die Folgen bei Verstoß hiergegen sind noch unklar.

Wie teuer darf die Immobilie sein, um gefördert zu werden?

Laut Entwurf ist die Sonder-AfA ausgeschlossen, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mehr als 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche betragen.
ACHTUNG: Die Sonder-AfA soll sich aber sogar nur aus maximalen Herstellkosten von 2.000 € je Quadratmeter berechnen.

Wo muss die Immobilie liegen?

In Gebieten mit „angespannter Wohnungslage“.

Woher wissen Sie, wo die Wohnungslage angespannt ist?

Die Landesregierungen sollen ermächtigt werden, entsprechende Fördergebiete auszuweisen. Darauf ist zunächst zu warten.

In welchem Zeitraum wird gefördert?

Laut Entwurf muss der Bauantrag nach dem 31.12.2015 und vor dem 01.01.2019 gestellt werden.

4. Für wen das Vorhaben besonders interessant ist

Meiner Ansicht nach ist die Förderung interessant für Steuerpflichtige mit hohem Durchschnittssteuersatz, am besten Spitzensteuersatz, die nicht ihr gesamtes Einkommen für den laufenden Lebensunterhalt benötigen und eine Möglichkeit zur Geldanlage bei gleichzeitiger Steuerminderung suchen.

Wenn wir beispielhaft unterstellen, dass eine solche Wohnung 200.000 € kostet, von denen 150.000 € auf das Gebäude entfallen, ergibt sich eine maximale Abschreibung innerhalb der ersten drei Jahre von 52.500 €.
Wer inklusive Soli und Kirchensteuer 48 % Einkommensteuer bezahlt, spart 25.200 € Steuer innerhalb dieses Zeitraums.

Und bitte keine Proteste, dass somit wieder denen geholfen wird, denen es ohnehin gut geht. Der Gedanke ist, dass auf diese Weise Besserverdiener bezahlbaren Wohnraum für weniger gut Gestellte schaffen.
Der Gedanke hat doch was.

5. Persönliche Würdigung und Empfehlung

Ich sage dennoch: Vorsicht.
In DER SPIEGEL – Ausgabe 8/2016 („Ohne Zins und Verstand“) – zeigte das Magazin auf, dass das Vermögen deutscher Haushalte im Schnitt kleiner ist als in anderen europäischen Ländern. Überraschender Weise sogar häufig kleiner als in Euro-Krisenländern. Es wurden hierfür diverse Gründe aufgezeigt. Unter anderem: Die niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland.

Nun muss man leider feststellen, dass auch dieses Gesetz gerade bei den sozial schwächeren Bevölkerungsgruppen, die eher Vermögen schaffen sollten, erneut einen Anreiz zum Mieten setzt. Eine massive Förderung und Unterstützung von Wohneigentum wäre hier vielleicht sinnvoller.

Ferner wurde als Grund für die niedrigen deutschen Haushaltsvermögen angeführt: Häufig verfehlte deutsche Subventionspolitik, die insbesondere in Deutschland regierungsgelenkt die Bürger und ihr Geld mit steuerlichen Anreizen in wirtschaftlich unsinnige Projekte lockten.

Beispiele gefällig?
Je nachdem, was die Politik gerade fördern wollte, konnte der Deutsche sein Vermögen in den letzten Jahrzehnten steuerlich begünstigt in Flugzeugen, Schiffsfonds, Containern oder Ost-Immobilien vernichten.
Gemein hatten diese Projekte meist, dass der Steuervorteil den immensen wirtschaftlichen Verlust am Ende nicht einmal kompensieren konnte, von einer verbleibenden Rendite ganz zu schweigen.

Es ist nicht ganz zu leugnen. Wenn man dem deutschen Bürger signalisiert, er könne Steuern sparen, ist er kaum zu bändigen. Manche würden glatt eine 20-Euro-Note verbrennen, um 10 Euro Steuern zu sparen. Wer in der Steuerberatung tätig ist, weiß, dass das der Realität nicht so fern ist, wie es auf Anhieb klingt.

Es scheint mir persönlich auch diesem Fördergesetz die Gefahr innezuwohnen, Gelder der Bürger in unwirtschaftliche Projekte zu locken.

Wichtig ist daher, dass die Anschaffung einer förderfähigen Wohnung nicht nur steuerlich, sondern auch wirtschaftlich sinnvoll sein muss.

Rechnen Sie sauber und betrachten Sie das Objekt realistisch.
Es muss eine adäquate Rendite bei der Vermietung erzielbar sein.
Die Immobilie sollte sich in einem Gebiet befinden, wo Sie das Objekt auch in 10 oder 20 Jahren zu einem angemessenen Preis wieder verkaufen können. Hier kommt den Landesregierungen und den von ihnen bestimmten Fördergebieten besondere Bedeutung zu.
Und vergessen Sie nicht, dass diese Art der Vermietung natürlich auch mit dem erhöhten Risiko von Mietausfällen einhergeht, wenn bei den Mietern beispielsweise der Verlust der Arbeitsstelle eintritt. Häufig sind in dem angesichts der limitierten Herstellkosten zu vermutenden Preissegment bei den Mietern keine großen Rücklagen vorhanden, um solche Zeiten zu überbrücken.

Außerdem halte ich die geplante Regelung in einem Punkt für besonders gefährlich, nämlich der absoluten Obergrenze bei den Herstellkosten pro Quadratmeter (3.000 €). Laufen Ihnen hier die Kosten aus dem Ruder, verlieren Sie zu dem ohnehin eintretenden wirtschaftlichen Schaden eventuell auch noch die komplette Sonder-Abschreibung.

Die Investition muss also insgesamt Sinn machen, nicht nur steuerlich. Sonst lassen Sie lieber trotz aller Abschreibung die Finger davon.
Im Zweifel unterstützt Ihr Steuerberater Sie sicher auch schon im Vorfeld der Anschaffung beratend.

Wichtiger Hinweis:
Bitte bedenken Sie, dass der Artikel nur den Entwurf des Gesetzes zum Gegenstand hat. Es kann nicht beurteilt werden, ob das Gesetz tatsächlich in genau dieser Fassung in Kraft tritt. Behalten Sie das bei Interesse bitte genau im Auge.